Loyer impayé, dépôt de garantie non restitué, congé contesté, décision d’assemblée générale irrégulière : les litiges liés au logement touchent directement la vie quotidienne et le patrimoine. Maître Noémie Koskas, avocate au Barreau de Nice, conseille et défend aussi bien les bailleurs que les locataires, les copropriétaires, les syndics et les syndicats de copropriétaires, à Nice et dans les Alpes-Maritimes, en privilégiant lorsque c’est possible une solution négociée.
Loyers impayés
Les baux d’habitation de résidence principale relèvent de la loi du 6 juillet 1989. En cas d’impayés, le bailleur peut faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; si la dette n’est pas réglée dans le délai légal, il peut demander au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, ce qui suspend les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier est respecté. Le locataire en difficulté a donc intérêt à réagir dès les premiers impayés ; le bailleur, lui, ne doit jamais se faire justice à soi-même.
Dépôt de garantie
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges ; pour une location meublée, deux mois. Il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues et justifiées. À défaut, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Congé
Le bailleur d’un logement vide ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, au moins six mois à l’avance (trois mois pour un meublé), et pour l’un des motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux, comme des manquements du locataire. Le congé pour vente d’un logement vide ouvre en principe au locataire un droit de préemption. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment pour un meublé ou en zone tendue. Un congé irrégulier peut être contesté.
Expulsion
Une expulsion ne peut intervenir qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un titre exécutoire. Elle est précédée d’un commandement de quitter les lieux, après lequel un délai de deux mois s’applique en principe. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi. Le juge peut accorder des délais supplémentaires.
Logement décent
Le bailleur doit remettre un logement décent : sans risque pour la sécurité ou la santé, doté des équipements nécessaires, d’une surface minimale et d’un niveau de performance énergétique suffisant, ce critère étant progressivement renforcé (les logements classés G ne sont plus considérés comme décents depuis le 1er janvier 2025). En cas de manquement, le locataire peut mettre le bailleur en demeure, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts. Il ne doit pas, en revanche, suspendre de lui-même le paiement du loyer.
Copropriété : charges, assemblées générales, troubles
Les charges sont réparties selon le règlement de copropriété, entre charges générales et charges spéciales. Le copropriétaire peut contester une répartition non conforme à la loi ; le syndicat, représenté par le syndic, peut recouvrer les impayés, notamment par la procédure accélérée prévue par la loi du 10 juillet 1965. Le cabinet assiste aussi bien le copropriétaire qui conteste une répartition ou un appel de charges que le syndic et le syndicat dans le recouvrement des charges impayées.
Une décision d’assemblée générale peut être contestée en justice par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal : irrégularité de la convocation, erreur de majorité ou abus de majorité, par exemple. Enfin, nuisances, infiltrations ou travaux non autorisés peuvent engager la responsabilité d’un voisin au titre des troubles anormaux de voisinage, ou celle du syndicat pour les désordres provenant des parties communes. Dans certains cas, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le juge.
L’accompagnement proposé
Maître Koskas analyse le bail, le règlement de copropriété et vos pièces, rédige mises en demeure et actes, négocie et vous représente devant les juridictions compétentes. Elle conseille également les syndics et les syndicats de copropriétaires dans la préparation et la sécurisation des assemblées générales et dans les contentieux de la copropriété. Consultations en espagnol ; consultations possibles en anglais.
Questions fréquentes
Mon locataire ne paie plus : puis-je changer les serrures ?
Non. Seule une décision de justice permet l’expulsion ; agir sans titre expose le bailleur à des poursuites pénales. La démarche commence en général par un commandement de payer.
Dans quel délai mon dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être justifiées.
Puis-je cesser de payer mon loyer si le logement n’est pas décent ?
Il est déconseillé de le faire de votre propre initiative : vous vous exposeriez à une procédure pour impayés. Le juge peut, en revanche, réduire ou suspendre le loyer et ordonner des travaux.
Comment contester une décision d’assemblée générale ?
Par une action en justice, réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants, à engager dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Une expulsion peut-elle avoir lieu en hiver ?
En principe non : la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. La procédure judiciaire peut toutefois se poursuivre pendant cette période.
Prendre rendez-vous
Maître Noémie Koskas, avocate au Barreau de Nice
1 place du Palais de Justice, 06300 Nice – Tél. 06 95 30 52 85
Les consultations se font uniquement sur rendez-vous, au cabinet ou à distance, par visioconférence ou par téléphone. Consultations en espagnol ; consultations possibles en anglais.
Première consultation : 125 € TTC.
Les honoraires font l’objet d’une convention écrite, présentée avant toute intervention. Le cabinet accepte les dossiers relevant de l’aide juridictionnelle.
Pour en savoir plus :
Questions fréquentes (FAQ)
Quels dossiers de droit immobilier le cabinet traite-t-il ?
Baux d’habitation, loyers impayés et procédure d’expulsion, litiges de copropriété, en conseil et devant les juridictions de Nice et des Alpes-Maritimes.
Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?
Non. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet l’expulsion ; l’expulsion « par soi-même » est pénalement sanctionnée.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut en principe être exécutée, sauf exceptions prévues par la loi.
Combien coûte une première consultation ?
125 € TTC.